Как снять жильё в Венгрии: районы, цены, сайты, нюансы аренды в Будапеште

Переезд в новую страну — всегда испытание, и вопрос с жильём встаёт одним из первых. Где искать квартиру, как выбрать подходящий район, на что обратить внимание в договоре, и как не потерять депозит?

В этой статье — практическая информация об аренде в Венгрии, особенно в Будапеште: от сайтов и цен до нюансов контрактов, подводных камней и деталей, о которых редко пишут. Мы собрали реальный опыт и советы от специалиста по недвижимости, чтобы сэкономить вам время, деньги и нервы.

Потребность в жилье — одна из самых базовых. Без крыши над головой сложно заниматься чем-то другим: искать работу, оформлять документы, знакомиться с окружением и адаптироваться в новой стране.
Аренда — это первый и самый логичный шаг. Можно, конечно, сразу купить жильё, но аренда требует меньше времени, вложений и снижает финансовые риски. Это даёт вам пространство разобраться и понять:

• В каком районе комфортнее жить?
• Какие есть школы, магазины, транспорт и инфраструктура?
• Подходит ли вам город или регион в принципе?

Аренда позволяет «примерить» город и ритм жизни перед принятием долгосрочных решений. Не нужно сразу делать крупные инвестиции в неизвестной стране.

1. Ingatlan.com (и англоязычная версия — realestatehungary.hu) — крупнейший портал недвижимости в Венгрии. Здесь представлено до 99% всех объявлений.
2. Alberlet.hu — специализируется на аренде квартир и комнат, популярен среди студентов и иностранцев.
3. Jofogas.hu — визуально не самый удобный, но много объявлений от собственников.
4. Ingatlanbazar.hu — похожий на предыдущие, но менее популярен.
5. Zenga.hu — новый проект от OTP Group, хочет стать конкурентом Ingatlan.
6. Trovit.hu — агрегатор объявлений с разных сайтов. В Венгрии пока не очень популярен.

Facebook-группы и Marketplace

На Facebook есть множество активных групп, где размещаются актуальные объявления:

• Budapest Apartment Rent
• Budapest Flats Apartments Rooms Rent
• Rent Flat Budapest (long/short term)
• BUDAPEST Hungary apartment rentals
• Flats and Apartments For Rent/Sale In Budapest

Также можно попробовать искать через знакомых. Но помните: без контракта, всё «на словах» — это риск. Даже хорошие отношения могут испортиться, если не совпадают ожидания.

Аренда через агентства

Работа через агентство — обычно более надёжный и безопасный вариант, особенно если вы не говорите по-венгерски. Это экономит время, снижает стресс и повышает шансы найти то, что действительно подходит.
Два важных совета:

1. Чётко формулируйте свои критерии. Не тратьте время на просмотр “всего подряд”. Говорите агенту, где вы не готовы идти на компромисс.
2. Кто платит комиссию. В Венгрии арендаторы обычно не платят агенту, это делает владелец. Но если вы хотите чтобы риелтор представлял ваши интересы и действительно занялся поиском недвижимости именно для вас то комиссию придется оплатить вам.

Будапешт — город контрастов. Здесь каждый район обладает своим характером и атмосферой: от тихих семейных кварталов до шумных туристических зон. Выбор района — дело вкуса, бюджета и образа жизни.

Центральные районы Пешта (особенно 5-й и 6-й) считаются самыми престижными и удобными: красиво, чисто, всё рядом, от набережной до магазинов. Но за тишину здесь придётся заплатить. Чуть дальше по карте, но не по значимости — 7-й, 8-й и часть 9-го районов. Они тоже центральные, но более шумные и неоднозначные: 7-й известен как район вечеринок и туристического оживления, а 8-й — местами может показаться не самым спокойным. Зато 13-й район — любимец семей с детьми: зелень, инфраструктура, близость к центру.

Буда — другая сторона города. Больше холмов, частных домов и зелени. Здесь расположены самые дорогие и престижные районы: 1-й, 2-й и 12-й. Горная часть 3-го района уже практически догнала их по ценам. Многие выбирают именно Буду за атмосферу уединения и природы.

Кстати, многие живут и за пределами Будапешта, в пригородах, граничащих с городом. Это может быть не дешевле, но тише, спокойнее, и добраться на машине до центра часто так же быстро, как из спальных районов.

💡 Хотите подробнее разобраться в каждом районе? На сайте есть отдельная статья с описанием всех районов Будапешта  Читать статью

Теперь о ценах. Формирование стоимости аренды — вещь почти философская. Если квартира сдаётся не ради бизнеса, а «из любви», то цена часто отражает не рыночную реальность, а личные желания владельца. Особенно это видно в объявлениях от собственников — их цены часто выше, чем у агентств. Почему? Просто сложно объективно оценить свою любимую, отремонтированную с душой квартиру.

На цену влияет буквально всё: район, улица, состояние дома и подъезда, вид из окон, наличие лифта, этаж, отопление, коммунальные расходы, новизна жилья. Даже в пределах одного квартала разброс может быть внушительным. Новостройки — как правило дороже, но это не всегда значит лучше.

Среднюю цену назвать сложно, но ориентир такой:

• 1-комнатная квартира — от 400 до 1000 евро,
• частные дома — от 1000 и до 15 000 евро в месяц, в зависимости от размера, состояния и локации.

📌 Совет: сравните 5−6 схожих по параметрам объектов, чтобы понять рынок и сразу отсечь предложения с завышенной ценой. Или найдите своего агента, который сделает это за вас и защитит ваши интересы.

Контракт — это ваша главная защита при аренде жилья. И хотя в Венгрии нет единого утверждённого шаблона договора аренды, есть ряд обязательных моментов, которые важно учесть.

Как составляется договор

Обычно договор предоставляет арендодатель. Ни юрист, ни нотариус не нужны, но обязательно наличие двух свидетелей (это могут быть любые лица).
Формат свободный — можно прописать всё, что имеет значение для обеих сторон.
Обязательно оговариваются:

• Кто за что отвечает (поломки, ремонт и т.д.)
• Условия расторжения
• Что происходит с депозитом при досрочном выезде: просто теряется или нужно платить аренду до конца срока

Депозит

• Обычно — 2 месяца аренды, но сумма может варьироваться по договорённости.
• Просите указать в контракте условия возврата и возможные удержания.
• Частая практика — перевод депозита до подписания контракта. Это нормально, особенно при аренде через агентство. В таком случае подпишите предварительное письмо о намерениях с основными условиями сделки.

Перед въездом

• Зафиксируйте фото всех счётчиков.
• Сфотографируйте все спорные/повреждённые места (царапины, пятна, трещины). Это защитит вас при выезде от необоснованных претензий по депозиту.

Уточните:

• Сумму коммунальных платежей — она сильно зависит от отопления и дома.
• Кто живёт по соседству, есть ли краткосрочная аренда в доме (важно, если хотите тишины).

Штрафы и споры

Арендодатели любят вписывать штрафы за просрочку, шум, гостей и т.д., но:
Чтобы требовать штраф, по закону нужно пройти официальную процедуру уведомлений (письменно, с ожиданием ответа и т.п.).
Просите прописать:

• Чёткие сроки уведомлений
• Способы связи
• За какой срок арендодатель обязан реагировать на поломки

Документ «о согласии на выселение»

В Венгрии выселить арендатора, который отказывается съезжать добровольно, — довольно сложная и длительная процедура. Именно поэтому, чтобы обезопасить себя, многие арендодатели прибегают к дополнительной юридической мере — оформлению нотариального заявления на выселение.
Это документ, который подготавливается после подписания основного договора аренды, и в случае серьёзного нарушения условий контракта позволяет оперативно выселить арендатора без длительных судебных разбирательств.

Такой документ оформляется у нотариуса, и он значительно усиливает юридическую защиту собственника — в том числе помогает требовать соблюдение остальных пунктов контракта.
Оплата делится поровну, либо берёт на себя одна из сторон — зависит от договорённости и стоимости аренды.

Юридические моменты

ВНЖ не требуется для аренды, но некоторые владельцы могут отказать в аренде, если у вас его нет.
Отказ часто происходит, если:

• Нет общего языка
• У владельца был негативный опыт аренды иностранцам

Советы перед подписанием

• Не соглашайтесь на словах. В Венгрии устные договорённости имеют силу, но доказать их крайне сложно. Всё должно быть только в письменном виде.
• Уточните у агента или владельца, есть ли tulajdoni lap — документ о собственности. Так вы будете уверены, что перед вами настоящий хозяин, и он один.
• Хотите прописку или регистрацию? Обязательно впишите это в договор.
• Обязательно попросите прочитать контракт с носителем венгерского языка. Венгерский всегда приоритетный — он будет использоваться в суде.
• Сравните 5–6 аналогичных объектов в нужном районе — так вы сразу поймёте уровень цен.
• Осмотрите квартиру при дневном свете. Понравилась? Прогуляйтесь по району вечером — это многое покажет.

Главный совет — найдите СВОЕГО (!) агента, который будет представлять ваши интересы. Агент арендодателя — всегда в первую очередь на его стороне. Ваш агент — это эксперт, защитник и помощник, особенно если вы не говорите на венгерском.